Bảo lãnh dự án bất động sản – Những điều cần biết

Những vụ tranh chấp phát sinh tại các dự án chung cư thời gian qua chủ yếu liên quan đến pháp lý, tiến độ chứ không phải giá bán hay lãi suất. Không chỉ khách hàng, những nhà đầu tư non kinh nghiệm cũng hay vấp phải các vấn đề pháp lý, trong đó nổi cộm là thuế phí, thủ tục, bảo lãnh… Trường hợp tranh chấp liên quan đến bảo lãnh dự án tại toà nhà Tokyo Tower (Hà Đông; Hà Nội) mới đây không phải là cá biệt, trước đó nhiều dự án bất động sản tại Tp.HCM và Hà Nội đã từng xảy ra sự việc tương tự, khiến khách hàng như “ngồi trên lửa”.

Dưới đây là những điều cần biết liên quan đến bảo lãnh dự án bất động sản:

1. Cần phải đăng ký xác nhận bảo lãnh

Vụ lùm xùm tại dự án Tokyo Tower cho thấy dư luận đang rất quan tâm việc bảo lãnh của ngân hàng có bảo đảm an toàn cho người mua hay không. Trong vụ việc này, chỉ khi quá hạn bàn giao là 31/12/2017 mà chưa được nhận nhà, khách hàng mới tá hỏa tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý trong bảo lãnh dự án.

Khách kéo đến ngân hàng thì nhận được câu trả lời: Đã hết thời hạn bảo lãnh hợp đồng; vì khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện để được thực hiện bảo lãnh theo thư bảo lãnh mà ngân hàng này đã phát hành trước đó.

Vậy nhưng, nhiều khách hàng thừa nhận rằng tại thời điểm mua nhà, bản thân họ còn khá mù mờ về các quy trình, thủ tục, thời hạn bảo lãnh nên đã không yêu cầu chủ đầu tư và ngân hàng thực hiện theo đúng luật.

Câu chuyện éo le của các khách hàng “đi đòi bảo lãnh” tại dự án Tokyo Tower không phải là chưa từng xảy ra. Trước đó, khách hàng mua căn hộ của một dự án chung cư cao cấp ở quận Thanh Xuân cũng ngã ngửa khi được ngân hàng trả lời rằng thư cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng này ký với chủ đầu tư gần như không có giá trị.

Theo quy định, ngay sau khi có cam kết, để bảo lãnh cho tài sản là căn hộ của mình, khách hàng phải ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng. Chỉ khi ký kết mới là hoàn thành thủ tục bảo lãnh và ngân hàng mới có trách nhiệm bảo lãnh tài sản của khách hàng khi có rủi ro xảy ra.

Thực tế, vì không nắm được quy định này nên khách hàng chỉ nhìn thấy thư cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư đã cho rằng có thể hoàn toàn yên tâm và không đòi hỏi ký cam kết bảo lãnh riêng với ngân hàng và người mua nhà.

Theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư dự án phải được bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng bởi ngân hàng thương mại có đủ năng lực.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng cam kết đã ký trong hợp đồng, ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm hoàn trả lại toàn bộ số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Như vậy, quy định pháp luật yêu cầu chủ đầu tư phải được ngân hàng cấp bảo lãnh cho dự án, và đây là điều bắt buộc trong kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, theo đánh giá của ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc công ty CP Thanh Bình Hà Nội, người mua nhà hiện nay vẫn chưa thận trọng trong việc xem xét các quy định của việc bảo lãnh ngân hàng đối với căn hộ của mình theo đúng quy định pháp luật.

2. Bảo lãnh “nửa vời”

Ông Thanh cũng cho biết, nếu sau khi ký hợp đồng, khách hàng chưa nhận được cam kết bảo lãnh cho từng căn hộ của mình thì nên xem xét lại cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư. Nội dung cam kết sẽ thể hiện các quy định bảo lãnh cụ thể, chủ đầu tư và ngân hàng chịu trách nhiệm đến đâu trong dự án, từ đó khách hàng có thể yêu cầu ngân hàng và chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh theo đúng cam kết ban đầu.

“Trong trường hợp cam kết bảo lãnh chỉ mang tính chất chung chung, không cụ thể theo đúng quy định, khách hàng có thể khởi kiện theo quy định pháp luật”, ông Thanh nói.

Bàn về bảo lãnh của ngân hàng cho dự án bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, việc thực hiện bảo lãnh tại các dự án hiện nay chỉ là có cho “phải phép”, rất ít chủ đầu tư thực hiện một cách nghiêm túc.

Ông Đính cũng cho biết, trình tự thực hiện việc bảo lãnh cho dự án như sau: trước tiên ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Tiếp theo, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký.

Dựa trên thông tin hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến.

Mỗi khách hàng mua căn hộ sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình. Đồng thời, khách hàng phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 – 2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thoả thuận. Tùy từng trường hợp, khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được chủ đầu tư tính gộp vào giá bán. Với những khách hàng không muốn mất thêm khoản tiền này, họ có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng.

“Không chỉ Tokyo Tower, phần lớn các dự án bất động sản tại Việt Nam đều không nghiêm túc thực hiện bảo lãnh. Tại dự án Tokyo Tower, ngân hàng chưa cấp bảo lãnh cho từng căn hộ, quy định về bảo lãnh vì thế chưa có hiệu lực”, ông Đính cho hay.

Trước đó, một lãnh đạo ngân hàng cũng từng phân tích: “Dù đảm bảo được tính pháp lý cho khách hàng, song các ngân hàng sẽ khó có thể kiêm luôn vai trò kiểm soát chất lượng dự án. Vì vậy, năng lực, uy tín của chủ đầu tư là rất quan trọng, khách hàng nên chủ động trong việc lựa chọn dự án, nếu không đầu tư vào sẽ rất rủi ro”.